Бізнес і Економіка

Закладна - це іменний цінний папір, який оформлено в рамках договору

Закладна - це іменний цінний папір, який оформлено в рамках договору

Для іпотечних кредитів характерна наявність застави у вигляді нерухомого майна. Такий вид угоди потребує офіційного підтвердження за допомогою спеціального документа, адже кредит на нерухомість - це позика досить великої суми грошових коштів. До того ж тут йдеться про певну заставу, роль якої відіграє будинок, що купується, квартира або ж інше житло.

У зв 'язку з цим російські банки ввели в практику оформлення закладної поряд з договором про іпотеку.


Що таке закладна

Закладна - це цінний папір, що регулює взаємини між кредитором і позичальником.

Завдяки їй власник стає володарем відразу двох прав:

  1. Право виконувати грошові зобов 'язання за іпотечним кредитом, не надаючи інших доказів для його існування.
  2. Право використання майна, оформленого під іпотеку, як застави.

Точніше визначити, що таке закладна і чим вона відрізняється від іпотечного договору, можна за такою таблицею:

Умови

Закладний

Договір по іпотеці


Стан

Закладна - це цінний папір, який може бути учасником операцій в банку і між банками

Офіційний документ, що володіє юридичною силою

Можливість внесення змін

Можливості немає, для цього необхідно оформляти нову закладну

Можливо, але якщо обидві сторони згодні

Хто підписує


Позичальник і заставодавець

Кредитор і позичальник

Місце реєстрації

Реєстраційна служба

Нотаріус


Інформація про заставу

Об 'єкт залогу детально описується

Об 'єкт застави лише згадується

Зміст

Гарантія виконання обов 'язків сторін


Опис правових відносин щодо видачі та погашення житлового кредиту

Загальна інформація

Закладна - це борговий цінний папір, дія якого закінчується тільки після повного погашення всіх зобов 'язань позичальника перед кредитором. Поки термін її дії не закінчився, банк-правовласник може перезаложити або продати закладну іншим фінансово-кредитним організаціям. Звичайно, тільки за наявності особистої згоди позичальника. Однак на сам цінний папір це ніякого істотного впливу не робить: умови іпотечного договору, як і умови закладної, незмінні.

Російська кредитна практика не передбачає обов 'язкового оформлення даного паперу. Великі банки, наприклад, не вважають за потрібне зобов 'язувати позичальника підписувати закладну, тому що в їх резервах значні фінансові активи, тобто вони тим самим не ризикують втратити якусь значиму для себе суму. А ось не настільки великі учасники кредитно-фінансового ринку наполягають на оформленні закладної, щоб убезпечити себе.

Важливою особливістю закладної є те, що її умови за пріоритетністю перевершують іпотечний договір. Виходить, що при невідповідності зобов 'язання будуть виконані за положеннями закладної.

Договір іпотечної позики - це основний документ цієї угоди, він засвідчує іпотеку, а закладна - це його гарантія. Оригінал закладної залишається на зберіганні у банку, який надав кредит, позичальник же отримує завірену у нотаріуса копію.


Закладна - це цінний папір, іменна приналежність якого не дозволяє кредитно-фінансовій організації передавати її третім особам без письмового дозволу позичальника.

Суть закладних

Закладна - це сполучна ланка між ринками нерухомості та цінних паперів. Суть закладних полягає в рефінансуванні, тобто іпотечний борг може бути проданий або закладений. Інститут закладних був введений зовсім недавно, що, безсумнівно, означає прогрес у розвитку ринку боргових цінних паперів. Таким чином, банки зможуть здійснювати продаж боргових зобов 'язань на вторинному ринку, тим самим забезпечуючи собі велику базу грошових ресурсів для довгострокового кредитування.

В іпотеці найголовнішим є масове кредитування банками споруджуваного і готового житла. Довгострокові житлові кредити не можуть бути засновані тільки лише на депозитах та інших рахунках вкладників. Масове і довгострокове кредитування будівництва і купівля приватної нерухомості вимагають можливості рефінансування, на фондовому ринку в тому числі. Світова фінансова історія довела неможливість нормального розвитку ринку житлових кредитів без закладних.

Умови видачі закладної

Даний цінний папір може бути виданий при дотриманні трьох умов:

  • основне зобов 'язання - грошове;
  • при укладенні договору іпотеки зазначається сума боргу за ним або критерії, за якими можна буде її визначити;
  • в іпотечному договорі повинен бути присутнім пункт про випуск закладної.

Це не означає, що іпотечний або основний договір втрачають свою силу. Вони обидва продовжують бути дійсними. Але необхідно пам 'ятати, що закладна - це цінний папір, зобов' язання за яким забезпечені заставою. Утримувач може стягнути предмет іпотечної позики або отримати виконання за основним договором саме за закладною, а не на підставі іпотечного або основного договору. До того ж до однієї з особливостей закладної варто віднести обов 'язкову державну реєстрацію даного цінного паперу.

Видає документ іпотекодавець. Закладна - це договір застави, який видається в єдиному примірнику, в письмовому вигляді, на спеціальному бланку стандартної форми. Державна реєстрація закладної передбачає наявність індивідуального реєстраційного номера та печатки, без яких даний цінний папір вважається недійсним.

Категорії об 'єктів

Закладний - це цінний папір, запорукою за яким може бути один з об 'єктів таких категорій:

  • квартири, житлові будинки та їх частини;
  • недобудовані об 'єкти;
  • земельні ділянки;
  • гаражі, садові будинки, дачі та інші будови споживчого призначення;
  • судна внутрішнього плавання, морські та повітряні судна, космічні об 'єкти.

Закладна не може бути оформлена, якщо предметом договору є нерухомий об 'єкт зі специфічними властивостями, такий як:

  • ділянка землі;
  • підприємство як єдиний і неподільний майновий комплекс;
  • ліс тощо.

В іпотечному договорі як об 'єкт може бути зазначено право оренди.

Що таке закладна на ринку цінних паперів

Закладна - це надійно забезпечене боргове зобов 'язання. Компанія, що володіє портфелем таких закладних, для залучення додаткових фінансів має право почати випуск власних облігацій. Їх погашення відбувається за рахунок сплати відсотків за закладними, власником яких є компанія, що випустила дані облігації.

Закладна на ринку цінних паперів - це документ, що відповідає ряду вимог. Зокрема, вона повинна бути літеральна, тобто на папері повинні в обов 'язковому порядку бути присутні певні реквізити. Наявність не всіх з них автоматично анулює її цінність.

Крім встановлених законом пунктів і даних, в закладній може бути присутня інформація, позначена заставодержателем і заставодавцем. Наприклад, це можуть бути певні санкції, застосовані до позичальника в разі несвоєчасного внесення чергового платежу, або деякі додаткові можливості, що передбачають збереження заставленого майна. Банк має право самостійно, без участі боржника, виставити ці додаткові умови.

Передача закладної та її юридичні наслідки

Передача закладної в юридичному сенсі ділиться на два етапи:

  • оформлення передавального напису на користь індоссанта (будь-якої третьої особи);
  • фактична передача оригіналу.

Індоссант (той, хто передає цінний папір) зобов 'язаний надати боржнику письмове повідомлення про факт передачі заставної. Отримавши документ, індоссант стає володарем всіх прав іпотекодержателя за іпотечними та основними договорами. Індоссант відповідальний перед ним за ступінь достовірності відомостей, що містяться в переданому цінному папері. До того ж передача закладної означає підтвердження індоссантом сумлінного виконання всіх зобов 'язань боржника за договором. Після передачі паперу заставодавець знімає з себе всю відповідальність перед індоссантом за невиконання боржником будь-яких обов 'язків.

Однак існує застереження в Законі "Про іпотеку", що передбачає позначення умов про відповідальність. Таким чином покупець закладний підвищує власний комфорт і безпеку своїх вкладень.

Рефінансування за допомогою закладки

Законом "Про іпотеку" передбачено кілька способів, що дозволяють здійснити рефінансування за допомогою закладних:

  • продаж закладної;
  • її застава;
  • продаж даного документа з обов 'язковою умовою його зворотного викупу;
  • емісія іпотечних цінних паперів.

Дуже важливим нюансом в даному питанні є те, що рефінансувати закладну можна тільки до виконання боржником всіх зобов 'язань за кредитом.

Переваги та недоліки іпотечних цінних паперів

Перевагами випуску іпотечних облігацій та сертифікатів є:

  • отримання іпотечним ринком фінансових ресурсів, що дозволяють розширити масштаби іпотечного кредитування;
  • отримання інвесторами цінних паперів з високими доходами і гарантіями.

Недоліком іпотечних облігацій і сертифікатів для власника є можливість виплати кредиту боржником раніше терміну. Високий ризик повернення номінальної вартості сертифіката, в результаті чого власник іпотечного цінного паперу буде позбавлений довгострокового прибутку у вигляді відсотків.

Image

Publish modules to the "offcanvas" position.